Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на недвижимое имущество

Очень часто встречаются случаи, когда люди десятилетиями пользуются недвижимым имуществом без надлежаще оформленных документов. Однако рано или поздно встает вопрос о приведении документов на имущество в надлежащий вид, но как это сделать без единого правоустанавливающего документа?
Действующим законодательством предусмотрена возможность признания в судебном порядке права собственности посредством института приобретательной давности.
В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, либо бесхозяйное имущество
Поэтому гражданин, полагающий, что стал собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
При этом давностному владельцу необходимо знать, что обязанность доказывания оснований для приобретения права собственности в судебном процессе будет возложена на него.
Следует учитывать, что для признания судом за гражданином права собственности необходимо наличие одновременно следующих условий:
1) Длительность владения. С момента начала пользования недвижимостью должно пройти 15 лет. К ним добавляется 3 года исковой давности. Итого в 2017 г. гражданин может обратиться в суд по недвижимому имуществу, которым владеет с 1999 года или дольше.
2) Добросовестность владения. То есть владение не должно возникать в результате незаконных действий либо приобретатель не должен был знать о том, что, приобретая имущество, действовал незаконно.
Владелец однозначно не должен быть похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника.
При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицу было известно о незаконности пользования жилым помещением, суды отказывают в признании права собственности.
3) Открытость владения. Когда лицо не скрывается от окружающих, которыми в зависимости от обстановки могут быть члены семьи, соседи или работники коммунальных служб, ТСЖ и управляющих компаний. При этом такое владение не должно восприниматься как нечто необычное, не соответствующее условиям обстановки.
При этом владелец не обязан совершать активных действий, демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен укрывать имущество от третьих лиц. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
4) Непрерывность владения в течение всего необходимого срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право собственности, не должен сам совершать действия, «определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования».
Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.
Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником. Так, согласно пункту 3 статьи 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
5) Владение имуществом «как своим собственным». Это означает, что владелец относится к присвоенному имуществу не хуже, чем к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности. Владелец заботится о доме таким образом, как это делал бы на его месте собственник, несет сопутствующее обладанию вещью бремя содержания.
Следует отметить, что не подлежит применению положения статья 234 ГК РФ в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). Суды отказывают в удовлетворении требований в случаях, когда лица пользовались жильем на основании ордера или договора социального найма.
Для подтверждения факта владения имуществом как своим собственным заинтересованным лицам можно представлять любые доказательства, предусмотренные процессуальным законодательством (например, квитанции об оплате коммунальных услуг и налогов).
Кроме того, при обращении в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности гражданину также будет необходимо доказать, что данная квартира (дом) никому другому не принадлежит, на балансе какого-либо хозяйствующего субъекта не находится, а иные лица (зарегистрированные в данной квартире или доме) собственных прав на недвижимость не заявляют.
Поскольку дело будет рассматриваться в рамках искового производства, то истцу необходимо определить цену иска. В данном случае она может быть определена по правилам, установленным в ст.91 ГПК РФ, где указано, что цена иска на объект недвижимого имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или, при отсутствии её, не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования на объект недвижимого имущества, а имущества, принадлежащего организации, – не ниже балансовой оценки объекта. Гос-пошлина по таким искам оплачивается исходя из цены иска.
Требования о признании права собственности по приобретательской давности подсудны районному суду (при цене иска свыше 50000 руб.) или мировому судье (при цене иска до 50000 руб.) по месту нахождения недвижимого имущества.
Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Т.В. Пономаренко, помощник председателя суда